Fiscalité SCPI
Avant de réaliser un investissement, il est nécessaire de bien se renseigner sur les aspects fiscaux. Il s’agit d’un aspect qui peut grandement impacter les rendements de son placement. En ce qui concerne les SCPI, il y a plusieurs points essentiels à prendre en compte. Les modes d’imposition peuvent varier.
L’imposition des revenus
Il faut savoir qu’investir en SCPI permet de recevoir régulièrement des dividendes. Ces derniers sont issus de loyers venant de parcs immobiliers mis en location. Par conséquent, les investisseurs seront imposés au même titre qu’un investissement locatif classique. En effet, les gains de ces derniers sont considérés comme étant des revenus fonciers. Il y a cependant des cas particuliers, notamment s’il s’agit d’une SCPI fiscale avec des possibilités de réduction d’impôts ou les SCPI en démembrement. Sinon, il y a aussi les revenus financiers ainsi que les potentielles plus-values à la revente. La fiscalité est différente selon ces différentes natures de rémunération.
Le revenu foncier
Lorsqu’un investisseur achète des parts de SCPI, il recevra tous les mois ou trimestriellement des loyers sous forme de dividendes. Ses gains sont alors proportionnels aux nombres de parts qu’il détient. Le régime d’imposition qui s’applique est alors celui de l’impôt sur le revenu additionné des prélèvements sociaux de 17,2 %. Et il existe deux régimes aux choix au moment de faire ses déclarations :
Le régime réel
Dans ce cas, le contribuable a la possibilité de déduire ses différentes charges comme les intérêts d’emprunt ou les éventuels travaux, sur les revenus imposables.
Le régime micro foncier
En optant pour ce régime-là, les investisseurs bénéficient d’un abattement forfaitaire direct de 30 % sur leurs revenus imposables. Cependant, pour y accéder, les dividendes plus les autres revenus issus d’autres investissements locatifs ne doivent pas dépasser les 15 000 euros. Les contribuables profitant déjà de niches fiscales n’y ont pas droit.
Le revenu financier
Contrairement aux OPCI, le capital des investisseurs est exclusivement investi dans des biens immobiliers. Il n’est donc pas question de parts dans des produits financiers comme des actions ou des obligations et autres produits dérivés. Il est normal alors de dire que les dividendes sont des revenus fonciers. Cependant, le capital injecté par un investisseur n’est pas toujours directement alloué à l’achat d’un bien immobilier. Il sera, dans un premier temps, placé un compte à terme. L’on peut alors parler d’un rendement annuel de l’ordre de 0,2 %.
C’est un rendement assez marginal qui ne permet pas de gagner de folles sommes. Cependant, il est préférable pour les gestionnaires de le faire fructifier même juste un peu, que de le laisser stagner.
Le régime d’imposition qui s’applique alors est celui de l’impôt sur le revenu en suivant un barème progressif. Il sera aussi nécessaire de s’acquitter des prélèvements sociaux toujours à hauteur de 17,2 %.
L’imposition des plus-values
Il faut savoir que les SCPI se basent avant tout sur des parcs immobiliers constitués d’immeubles en tout genre. Ces actifs peuvent faire l’objet d’une revente. Dans ce cas-là alors, la plus-value réalisée devra être soumise à un régime d’imposition spécial. D’un point de vue général, on parle alors d’un taux à 19 % en dès 17,2 % pour les prélèvements sociaux classiques.
Mais il existe une variable à prendre en compte : le nombre d’années de détention des parts. En effet, plus l’actif ou l’immeuble figure au sein du portefeuille de la SCPI, plus l’abattement progressif sur la plus-value imposable sera important. Après 5 ans, le barème évolue de moins 6 % par année de détention. Au bout de 22 ans alors, cet impôt sur la plus-value immobilière peut complètement s’effacer.
Un abattement se basant sur le même principe est aussi appliqué sur les prélèvements sociaux. Mais ici, le taux à soustraire est de 1,65 % par année de détention toujours au-delà des 5 ans. Après 23 ans, l’abattement passe alors à 9 %. L’exonération complète arrive alors au bout de 30 ans de détention. Les investisseurs ont donc intérêt à conserver leurs parts le plus longtemps possible avant de vendre.
La Fiscalité des SCPI lors de la vente des parts
Lorsqu’un associé désire se séparer de ses parts, il doit en informer la société de gestion qui s’occupe de la SCPI. Cette dernière alors va devenir le mandataire de l’investisseur pour lui trouver des acheteurs. Ainsi, lorsqu’une vente se conclut, il y a alors plus-value si les parts se vendent plus cher que lorsque leur propriétaire les avait achetés. Si c’est le cas, alors la société de gestion va se charger de faire les déclarations fiscales adéquates et retirer cela directement sur la somme à verser au vendeur.
Ainsi, les sociétés de gestion peuvent réclamer toutes les informations nécessaires auprès des associés qui souhaitent céder leurs parts. Il est notamment question des données pouvant aider à faire les calculs d’imposition. Le principe est alors toujours le même, l’impôt sur les plus-values immobilières s’applique comme à la revente d’un immeuble. Le taux d’abattement sont les mêmes impliquant alors une exonération totale au bout de 30 ans.
SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière
Il faut savoir que les parts de SCPI sont considérées par le fisc comme étant un patrimoine immobilier à part entière. Elles sont donc, d’office, prises en compte dans le calcul de l’IFI par leurs propriétaires. Ainsi, leur valeur nette ou vénale doit entrer dans les fiches de déclaration du contribuable. Les informations nécessaires à l’acquittement des obligations fiscales par les associés sont toujours fournies par les sociétés de gestion à travers un imprimé fiscal unique.
Cependant, il est possible de s’en soustraire sous certaines conditions. Pour cela, il est nécessaire d’investir dans des parts en démembrement et de miser sur la nue-propriété. Toujours de la même manière qu’un bien immobilier physique, c’est l’usufruit qui doit déclarer sa part au calcul de l’IFI, car c’est lui qui tire tous les avantages de l’actif. Il est aussi possible d’obtenir d’importante réduction de l’IFI en acquérant des parts de SCPI via un crédit immobilier.
SCPI et succession : comment la préparer ?
Les parts de SCPI sont aussi un patrimoine transmissible. Elles entrent alors très bien dans les procédures de succession au même titre que n’importe quel bien immobilier détenu par un individu. Il faudra alors que les héritiers s’acquittent des droits en vigueur à cet effet. Cependant, certaines caractéristiques des parts de SCPI permettent de rendre le partage du patrimoine plus facile, car elles sont divisibles à parts égales.
Afin de ne pas se ruiner à cause des taxes de succession, il est possible d’user de certains outils de montage patrimonial. Cela est possible grâce au principe de donation en démembrement de propriété. En effet, les associés ont la possibilité de donner la nue-propriété des parts à leurs héritiers. Ils conservent alors l’usufruit et continuent à jouir des avantages que cela procure. Les droits de succession seront alors calculés sur une valeur très décotée des parts une fois que le légataire décède.
