Simulation SCPI
Acquérir un patrimoine immobilier est un investissement que beaucoup de Français aimeraient faire. Cependant, devenir propriétaire n’est pas toujours une mince affaire. Entre le prix des actifs et les charges de gestion après, on peut vite se décourager. Néanmoins, pour ceux qui cherchent plus de facilité et d’accessibilité, il y a les SCPI.
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Les SCPI sont nombreuses sur le marché. Chaque société de gestion à ses conditions et adopte des stratégies différentes. Les investisseurs ont donc l’embarras du choix. Et justement, il s’agit là d’une étape délicate qui ne doit pas être négligée. En effet, la réussite du placement en dépend grandement. Ainsi, afin d’identifier les meilleures SCPI, il est nécessaire de faire des recherches et diverses comparaisons. Pour cela, quelques critères de base sont à prendre en compte. Tout d’abord, le critère « réputation » est un point essentiel. Certaines sociétés de gestion assurent plus que d’autres et s’assurent toujours de figurer dans les classements des meilleures. Par ailleurs, le niveau de capitalisation et la nature des actifs exploités sont aussi des critères importants. Viennent ensuite les rendements et le niveau des frais à la souscription.
Mais le meilleur moyen pour compléter l’analyse serait de réaliser une simulation de l’investissement pour chaque SCPI choisie et de faire la comparaison ensuite. Non seulement cela permet d’avoir des données représentatives afin de faciliter son choix, mais c’est aussi un bon moyen d’ajuster le montant à investir. Les simulateurs permettent en effet de faire des prévisions de résultats. Les facteurs de calcul les plus basiques pour effectuer cette estimation sont souvent le nombre de parts à acheter et le rendement proposé par la SCPI.
L’investisseur doit alors fixer un objectif. C’est en fonction de cela qu’il doit ajuster le montant qu’il doit allouer à l’achat de parts. Les simulateurs sont des outils faciles à utiliser, mais qui permettent d’obtenir des résultats plus ou moins précis. Ils doivent être de véritables alliés pour les épargnants qui souhaitent réaliser un placement optimal. C’est aussi un outil qui permet d’évaluer si tel ou tel investissement est pertinent ou pas. Plus les simulateurs sont sophistiqués, plus il sera possible d’inclure plusieurs facteurs de calcul pour toujours plus de minutie.
Simulation SCPI : Exemple d’un investissement en SCPI à crédit
Le financement à crédit est la première méthode d’acquisition de bien immobilier que les Français adoptent. Ainsi, il est possible de prendre l’exemple d’un foyer basique composé d’un couple encore dans la vie active ayant un enfant et qui gagne annuellement 60 000 euros. Ils décident alors de miser sur un placement en SCPI par crédit immobilier. Pour cela, ils choisissent une société de gestion qui leur propose un rendement de 5,5 %. Afin de financer ce placement, le couple décide alors de souscrire à un crédit afin d’acheter pour 120 000 euros de parts sans apport personnel de leur part. Les intérêts du crédit (qui dure 15 ans) se situent aux alentours de 2,5 % et sont déductibles des revenus imposables.
En réalisant cette opération, ils s’endettent alors à hauteur de 801 euros par mois. Alors que le rendement leur fournit, théoriquement, une rente de 559 euros par mois, il sera nécessaire de réaliser un effort d’épargne de 392 euros mensuels afin de pouvoir rembourser le crédit. Mais sur cette période de quinze ans, le couple pourra compter sur une rentabilité interne de 7,10 %. Il faut savoir que les parts de SCPI peuvent subir une revalorisation à hauteur de 1 % par an. Le capital des épargnants se chiffrera alors à 127 518 euros au bout de 15 ans. Ils peuvent alors réaliser une plus-value à la revente. Sinon, au bout de cette même période, une fois que le crédit est totalement remboursé, leur gain potentiel est de 56 988 euros après la réalisation d’une simulation.
Investir à crédit est un des moyens de financements les plus efficaces pour réaliser un placement en SCPI optimal. De plus, les taux d’intérêt sont actuellement très bas alors il faut en profiter. Cela représente d’importants gains sur le long terme pour le couple en question.
Le financement des SCPI
Comme mentionné en introduction, le prix des actifs immobiliers est assez élevé. C’est justement pour cela que la plupart des épargnants désirant y investir optent pour un crédit immobilier. C’est une méthode de financement qui peut s’appliquer également à l’achat des parts de SCPI. Les banques proposent, en effet, des crédits immobiliers spéciaux pour SCPI.
Par ailleurs, une SCPI se morcelant en parts, il est possible pour un investisseur d’en acheter autant qu’il voudra. Certaines SCPI proposent des billets d’entrée d’à peine quelques centaines d’euros. Il sera alors possible pour les épargnants d’acheter au comptant avec leurs propres économies sans souscrire à un crédit. Pour cette raison, les SCPI sont qualifiées de produits accessibles.
Enfin, le financement d’un investissement en SCPI peut aussi se faire via les primes d’un contrat d’assurance vie. Les parts seront alors incluses au dit contrat et l’alimentera en capital. C’est une méthode de financement qui a une fiscalité SCPI avantageuse.
Qui encadre et contrôle la gestion des SCPI ?
Il faut savoir qu’une SCPI est gérée par une société de gestion spécialement agréée à cet effet. Cette dernière se doit d’assurer la prospérité du parc immobilier afin de rémunérer les investisseurs à juste valeur. Pour cela, elle se charge de récolter le capital des achats de parts et établit une stratégie d’acquisition des actifs. Si celle-ci est bonne, le gestionnaire peut fournir de bons rendements à leurs associés détenteurs de parts. Dans le cas contraire, il risque la chute. La société de gestion se doit aussi d’assurer l’exploitation du bien de la recherche des locataires, à la collecte des loyers, en passant par l’entretien des biens immobiliers. Il est essentiel pour les épargnants de bien évaluer la solidité du gestionnaire choisi pour éviter les mauvaises surprises sur le long terme.
Cependant, pour qu’une SCPI puisse être créée, il est nécessaire que la société de gestion reçoive l’accréditation de la part de l’Autorité des Marchés Financiers. C’est cette dernière qui joue le rôle d’organe de contrôle des activités des SCPI.
Pour y voir un peu plus clair, voici alors quelles sont exactement les attributions de l’AMF :
- Donner l’agrément aux sociétés de gestion qui souhaitent ouvrir une SCPI ;
- Réaliser un contrôle sur les moyens mis en œuvre par le gestionnaire de portefeuille. Pour cela, un audit des comptes, des avoirs matériels et des compétences humaines est réalisé. Le but est d’assurer que la SCPI soit pérenne ;
- Évaluer et valider la stratégie d’acquisition d’actifs des gestionnaires ;
- Contrôler et viser tout document ou note d’information que les sociétés de gestion vont émettre pour leurs associés.
- Assurer la surveillance de l’ensemble des opérations qu’une SCPI réalise ;
- Vérifier si les sociétés de gestion ont une bonne garantie bancaire, car cela constitue un cordon de sécurité en cas d’effondrement.